Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi: Hukuki Yönleri ve Kat Malikleri Kurulunun Rolü
Apartman ve site yönetimlerinde, özellikle ortak alanların kullanımı ve yönetimi konusunda zaman
zaman çeşitli anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu anlaşmazlıkların en yaygın olanlarından biri, kapıcı
dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesidir. Bu gibi kiralama işlemlerinin yapılabilmesi için, kat
malikleri kurulunun onayı ve özellikle oybirliğiyle alınan bir karar gerekmektedir. Ancak bazı
durumlarda, kat malikleri kurulu onayı alınmadan yapılan kiralama işlemleri hukuken geçersiz
sayılabilir. Bu makalede, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi ile ilgili hukuki düzenlemeler ve
yaşanabilecek olası sorunlar ele alınacaktır.
Kapıcı Dairesi Kiralama İşlemi ve Kat Malikleri Kurulunun Onayı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman ve site yönetiminde önemli yönetim işlerinin yapılabilmesi için,
kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması gerekmektedir. Madde 45’te yer alan düzenlemeye
göre, kapıcı dairesi gibi ortak kullanım alanlarının kiralanması gibi önemli yönetim işleri de yalnızca tüm
kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar ile yapılabilir.
Eğer apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu onayı olmadan, yalnızca kendi inisiyatifiyle kapıcı
dairesini kiraya vermişse, bu kiralama işlemi hukuken geçersiz sayılabilir. Bu durumda, kat malikleri
kurulu, söz konusu kiralama işlemini iptal ettirme hakkına sahiptir.
Kiraya Verilme Durumunda Karar Alınamaması ve İtiraz Hakkı
Eğer bir apartman toplantısında kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için yapılan oylamada oybirliği
sağlanamazsa, bu durumda yapılmış olan kiralama işlemi geçerli olmayacaktır. Kat malikleri kurulu
kararı olmadan yapılan bu kiralama işlemi, hukuka aykırı olabilir. Ancak, kat malikleri bu durumu
öğrendiklerinde, itibariyle 1 ay içinde ve her durumda 6 ay içinde, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak iptal davası açabilirler.
Toplantıya katılmayan ya da olumsuz oy veren kat maliklerinin de 1 ay içinde, karar tarihinden itibaren
mahkemeye başvurarak itiraz hakkını kullanması mümkündür. Bu sürenin geçmesi durumunda, kiralama
işlemi geçerli sayılacak olsa da, bu süreçte hukuki yollara başvurulması önemlidir.
Kira Gelirinin Kullanımı ve Vergisel Durum
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi sonrasında elde edilen kira gelirinin nasıl kullanılacağı, kat malikleri
kurulu tarafından kararlaştırılmalıdır. Genellikle, bu tür kira gelirleri, apartman/site giderleri için
kullanılmaktadır. Kira gelirinin vergisel boyutu ise, her bir kat maliki açısından farklılık gösterebilir. Bu
gelir, kat maliklerinin beyanına yansıyacak bir gelir olduğu için, vergi anlamında da değerlendirilmesi
gerekir.
Bu konuda en önemli husus, kira gelirinin adil bir şekilde paylaşılması ve kat malikleri kurulunun onayı
olmadan bu gelirin kullanılmaması gerektiğidir. Eğer kira gelirinin kullanımı konusunda anlaşmazlık
yaşanıyorsa, çözüm için kat malikleri kurulu yeniden toplanarak karar almalıdır.
İskan İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi gibi işlemlerin yasal geçerliliği, iskan izni gibi bazı resmi belgelerin
alınmış olmasına da bağlıdır. Eğer apartmanın iskan izni alınmamışsa, daire yalnızca kat irtifakı
statüsünde olabilir ve bu durumda kiralama işlemleri, kanunen geçerli sayılmayabilir.
Bundan dolayı, apartman yönetiminin ve kat malikleri kurulunun, kiralama işlemi yapılmadan önce
apartmanın iskan izni alıp almadığını kontrol etmesi önemlidir. Kat irtifakına dayalı yapılan işlemler,
ancak sonradan kat mülkiyetine dönüştürülmesi şartıyla geçerli olabilir.
Apartman Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu ve Dava Açma İmkanı
Eğer kapıcı dairesinin kiraya verilmesi ile ilgili olarak kat malikleri kurulunun onayı alınmamışsa, ve bu
durumdan ötürü yüksek miktarda gelen faturalar gibi olumsuz durumlarla karşılaşıldıysa, apartman
yöneticisinin sorumluluğu gündeme gelebilir. Yöneticinin, apartman yönetimini uygun bir şekilde yerine
getirmemesi, kat maliklerine maddi zarar verebilir.
-Örneğin, apartman yöneticisi, kapıcı dairesinin kiraya verilmesinin ardından bu daire üzerindeki ortak
alan faturalarını kat malikleri kurulu onayı olmadan kapıcı dairesi üzerine kaydettirmişse, bu durum kat
maliklerinden biri olarak müvekkilinizin ciddi bir zarara uğramasına sebep olmuş olabilir.
Bu durumda, apartman yöneticisine karşı tazminat davası açılabilir. Bu dava, hem maddi tazminat hem
de manevi tazminat talep edilebilir. Ayrıca, fazla ödenen ortak alan faturalarının geri talep edilmesi için
icra takibi başlatılabilir.
Sonuç
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi gibi işlemler, kat malikleri kurulunun onayına tabidir ve oybirliği ile
alınan karar ile yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapılan kiralama işlemi geçersiz sayılabilir ve
kat maliklerinin iptal davası açma hakları bulunmaktadır. Ayrıca, bu tür işlemler, kira gelirlerinin nasıl
kullanılacağı konusunda da kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.
Apartman yöneticisinin, bu gibi önemli yönetim işlerini yaparken kat malikleri kurulunun kararlarını
ihlal etmesi, yöneticinin hukuki sorumluluğunu doğurur. Bu durumda, kat malikleri, tazminat davası
açarak haklarını arayabilirler. Her durumda, apartman yönetimi ile ilgili kiralama gibi işlemler yapılırken
hukuki bir danışmandan yardım alınması, hem kat malikleri için hem de apartman yönetimi için en
sağlıklı yaklaşım olacaktır.